新北市土地利用學會

民眾來電詢問，父親生前留有一間公寓，由母親及小孩辦理公同共有繼承，可以辦理地價稅自用住宅用地優惠稅率嗎？

高雄市稅捐稽徵處表示，公同共有土地適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該處辦竣戶籍登記，且須符合無出租或供營業使用規定，但為兼顧實情，如其公同共有關係所由成立之法律、法律行為、習慣定有公同共有人可分之權利義務範圍，經稽徵機關查明屬實者，繼承人可就潛在應有權利部分提出申請，無需由全體公同共有人共同提出申請。

民眾詢問，持有之土地欲買賣移轉，惟地上房屋並未辦理保存登記，是否可申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅？

稅捐稽徵處表示，地上建物雖未辦理保存登記，土地如符合土地稅法自用住宅用地規定，土地所有權人仍可申請按自用住宅用地優惠稅率課徵土地增值稅，惟於申請時，除檢附土地所有權人無租賃情形申明書外，尚須檢附房屋建築執照或使用執照，抑或所轄地政機關核發之建築改良物勘查結果通知書或建物測量成果圖，作為稅捐機關審查認定該建物基地號之依據。

個人將所有毗鄰房屋打通合併使用，如業經地政主管機關辦竣建物合併，並向戶政機關申請門牌併編者，即可申請合併房屋稅籍。
新竹市稅務局表示，房屋稅籍之編配係以建號或門牌號碼為準，可獨立使用及移轉之個別房屋認定為1戶，並編配1個稅籍編號。因此，個人將所有毗鄰房屋打通合併使用，如業經地政主管機關辦竣建物合併登記，並向戶政機關申請門牌併編者，即可申請合併房屋稅籍。該局進一步說明，按「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，自住房屋需同時符合房屋無出租，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內等要件，因此，有民眾為增加自住房屋使用面積，而將毗鄰房屋打通合併使用後，卻未向地政主管機關辦竣建物合併，並向戶政機關申請門牌併編，故仍無法合併房屋稅籍。例如，某甲有房屋4戶，其中1戶自己住，其他3戶分別給3個已成年子女居住，雖符合自住房屋供本人、配偶或直系親屬實際居住要件，惟受限於全國合計3戶的限制，僅有3戶適用自住用稅率，故將其中相鄰2戶合併打通為1戶使用，惟因未向地政主管機關辦竣建物合併，並向戶政機關申請門牌併編，房屋稅籍無法辦理合併，故仍只有3戶適用。

政府地方稅務局表示：未辦保存登記之房屋，如有移轉，應依規定申報繳納契稅。

該局進一步說明，房屋稅係以附著於土地之各種房屋及增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象，基於租稅公平原則，未辦妥保存登記房屋，亦應依其使用情形，課徵房屋稅。同樣的，未辦妥保存登記房屋，依契稅條例相關規定，有買賣、承典、交換、贈與、分割或占有等移轉行為時，於訂立契約之日起30日內，應由雙方當事人共同申報契稅。

房屋稅條例第5條條文於103年6月4日修正公布，提高非自住之住家用房屋稅率為1.5%~3.6%，自住房屋稅率維持為1.2%。依財政部訂頒之「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形者，可按自住使用之房屋稅率(1.2%)課徵房屋稅：

一、房屋無出租使用。

政府地方稅務局表示，最近有民眾詢問，今年內有買賣土地的人，到底應該由誰繳納105年地價稅？

該局說明，地價稅每年徵收1次，課稅期間為1月1日至12月31日止，而地價稅納稅義務人是以納稅義務基準日8月31日土地登記簿所載之所有權人或典權人為地價稅之納稅義務人，因此如果登記日在8月31日之前（含8月31日），由買方負擔當年度地價稅，如果是在9月1日之後才登記完成，則由賣方負擔。例如，張先生於105年3月將土地賣給王先生，於4月30日完成移轉登記，因為王先生買賣登記是在8月31日之前，所以105年整年的地價稅由王先生繳納。

105年房屋稅將於5月1日起開徵，繳納期限至5月31日截止。

稅捐稽徵處表示：目前還有些屋主不知道也不懂自己的房屋係適用何種稅率？如果您收到今年的房屋稅繳款書，您可以在繳款書上很清楚明確的看到房屋課稅現值列印在哪一個使用別欄位上，如果是住家用分為自住或公益出租適用1.2％的稅率、非自住適用1.5％的稅率、非住家分為營業用為3%稅率、營業減半為1.5％稅率、私人醫院、診所或自由職業事務所為3%稅率、非住非營為2%稅率，請儘速檢視稅單上的稅率是否與您使用情形相同，如果與您實際使用情形不相同，那麼您就要儘快向房屋所在地稅捐稽徵機關申請，改按實際使用情形的稅率核課房屋稅，才不會平白多繳稅金。

民眾提問，想將名下一間大樓的套房登記在兒女名下，不知有哪些稅要繳？

稅捐稽徵處表示，持有房屋期間每年要繳納房屋稅，移轉時必須向稅捐稽徵機關申報並繳納契稅；持有土地期間每年要繳納地價稅，移轉時則必須申報並繳納土地增值稅。因此，將房子贈與給兒女，除了要繳納契稅、土地增值稅外，所書立之不動產贈與契約書還須貼用印花稅票，又房屋稅係按月比例計課，於契約書所載立契日當月份以前之房屋稅，會提前向原所有權人開徵當期的房屋稅，另如該房地有欠繳稅款，必須於繳清所有欠稅後方能移轉。此外，贈與要向贈與人戶籍所在地之國稅局申報贈與稅，贈與人每年贈與免稅額目前之規定為220萬元，若當年度僅贈與此一房地且總現值在220萬元以內，仍須向國稅局申報贈與稅，俟取得免稅證明書後，方能至地政機關辦理後續過戶登記。

地方稅務局表示，農業用地須做農業使用始有課徵田賦之適用。如果在農地上建有建築或農業設施未依原核定內容使用，而改做一般住家，則非屬農業使用範疇。

稅務局進一步表示，農地上鋪設水泥、柏油、植草磚；興建水池、假山、庭園造景；農業設施增建或改作他用時，屬與農業經營無關或妨礙農業耕作，與政府為保護農地農業經營使用政策相違，並無徵收田賦之適用，應改課地價稅。

政府地方稅務局表示：違章房屋建築物於建造完成之日起30日內，應向當地主管稽徵機關申報房屋現值及使用情形。

地方稅務局指出，依房屋稅條例第3條規定，房屋稅以附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物為課徵對象。因此，違章房屋建築物在未拆除以前，仍應向稅務局申報設立房屋稅籍。

郭小姐最近要將自用住宅用地出售，但有朋友寄居在她戶籍內，詢問是否可申請按自用住宅用地稅率（一生一次）課徵土地增值稅？

政府地方稅務局表示，土地所有權人出售土地只要符合下列規定，即可申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅（一生一次）。

地方稅務局表示，依土地稅法規定，自用住宅用地係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。所以，為了子女就學問題而將戶籍遷出時，就算實際仍居住該地，仍不符合自用住宅用地的規定，在戶籍遷出期間，就無法按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

若為了小孩就學而遷戶籍時，請特別注意須有本人、配偶或直系親屬其中一位，仍於自用住宅用地坐落房屋上設籍，才能符合規定適用優惠稅率課徵地價稅，以免因一時疏忽而無法享受優惠稅率的好處。

王太太想要將房地產贈與給姐姐，因從未享用「一生一次」自用住宅用地優惠稅率10％課徵土地增值稅，於是向稅捐處洽詢如何申辦，但被告知贈與方式移轉土地是不可以適用。

高雄市稅捐稽徵處表示，依土地稅法第34條規定，土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過300㎡部分或非都市土地面積未超過700㎡部分，土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按10％徵收。而「贈與」移轉並非「出售」，不適用前項規定。

稅捐稽徵處表示，許多民眾於新建房屋取得使用執照後又增建，或自行興建房屋、搭建鐵皮屋等而未請領使用執照，也未申報設立稅籍，小心涉嫌逃漏稅。 　

該處指出，民眾常於房屋頂樓、1樓前後搭蓋建物，或將原有陽台外圍加建牆壁，或房屋增建夾層，或自行搭建之鐵皮屋及騎樓封閉供住家、車庫或營業使用，尤其是位於工業區工廠廠房多且區域廣，往往增建面積更大，常有納稅義務人因疏忽未於期限內申報，等到有關機關查獲或經人檢舉，因而發生漏稅者，除了要補徵應納稅額外，還要按漏稅額處以2倍以下罰鍰。

民眾打電話向稅捐處詢問，名下的土地被法院拍賣，地上建物並未一併拍賣，該土地由地上建物所有權人即她先生優先承買，想了解可不可以用一生一屋課徵土地增值稅﹖

高雄市稅捐稽徵處表示，為照顧民眾有多次換屋的需求，98年12月30日修正公布土地稅法第34條，增訂該條第5項規定土地所有權人適用土地增值稅一生一次自用住宅用地優惠稅率後，再出售其自用住宅用地時，符合規定條件者，仍可依10%優惠稅率繳納土地增值稅。因此，適用上開條項規定者，應以土地所有權人與其配偶及未成年子女僅有1戶自用住宅換屋者為限，換句話說，係土地所有權人出售土地給她(他)配偶及未成年子女以外的第三人。所以，沈小姐經法拍的土地不能用10%優惠稅率繳納土地增值稅。

政府稅務局東港分局表示，近日住在林邊鄉的一位葉先生，日前賣了一塊農地給朋友，因友人付不出土地價款又避不見面，遂向本分局詢問是否可單獨撤銷土地移轉現值申報？

該分局表示，土地所有權移轉是經買賣雙方共同向稅務局申報現值，如果在尚未完成移轉登記前，要申請撤銷是可以的，但為顧及買賣雙方權益，應由雙方當事人以書面敘明撤銷理由，並檢附原契約書及原核定繳款書或免稅(不課徵)證明書等有關文件，共同提出申請，稅務局才會准予撤銷，葉先生在未經對方同意下單獨申請撤銷申報，於法是不允許的。該分局進一步說明，依土地稅法第49條規定得由權利人單獨申請登記者，例如經法院判決確定、訴訟和解或調解成立，得由權利人單獨申報移轉現值的案件，嗣後因故撤銷，就可以由權利人持法院判決書、和解筆錄或調解筆錄，單獨向稅務局申請撤銷申報

不少民眾購屋作為投資，實際卻未居住，此類空屋能否申請免徵房屋稅，彰化縣地方稅務局表示，房屋稅係依房屋實際使用情形分別按自住住家用、非自住住家用、非住家非營業用及營業用等不同稅率核課，即房屋無論有無居住使用(含空置)，都要課徵房屋稅。

地方稅務局表示，近日清查地價稅案件時，發現自用住宅用地設籍人原為土地所有權人之直系尊親屬，年事已高之長輩過世後，戶籍變成空戶，已不符合自用住宅優惠稅率之要件，若不及時遷入其他符合條件之親屬，稅捐稽徵機關查獲後會補稅及處罰。

該局進一步說明，土地稅法第9條規定，「自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業之住宅用地。」，一旦戶籍無符合條件之人設籍，就會被取消優惠稅率恢復成一般用地稅率，並補徵差額地價稅及科處罰鍰。

地方稅務局表示，隨著科技的進步，稅務局目前已經透過地理資訊系統針對尚未設立房屋稅籍的房屋加強稅籍清查，民眾如有尚未設立房屋稅籍的房屋，請主動依房屋稅條例第7條規定儘速向該局申報房屋稅籍有關事項及使用情形。

依房屋稅條例第7條及第16條規定：「納稅義務人應於房屋建造完成之日起30日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。」及「納稅義務人未依第7條規定之期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以2倍以下罰鍰。」因此，該局再次呼籲納稅義務人切勿心存僥倖之心，凡有房屋不論是合法或違法建築，請於建造完成後儘速主動向該申報房屋稅籍及使用情形，以免遭查獲補稅受罰。

稅捐稽徵處表示，農業用地經法院拍賣，土地於法院拍定時作農業使用，權利人或義務人得申請不課徵土地增值稅。

該處表示，依土地稅法第39條之2第1項規定申請不課徵土地增值稅，應檢附農業用地作農業使用證明書。但土地於拍定時不符合農業使用規定,該證明書係嗣後補強未符合農用而核發，仍然不符合不課徵土地增值稅規定。