新北市土地利用學會

交換土地申報土地增值稅移轉現值時，是否可以申請適用自用住宅用地優惠稅率？

臺中市政府地方稅務局表示，政府為了照顧自住房屋者，對於出售自用住宅用地時，可以選擇適用土地增值稅10%的優惠稅率。

市民臨櫃詢問，日前收到其位於○○路建物之房屋稅單，但該屋已於半年前拆除，蔡先生又問，拆除的房屋還需要繳納房屋稅嗎？另外，該如何辦理才不會再收到房屋稅單呢？

高雄市稅捐稽徵處表示，房屋如有拆除，應由納稅義務人檢附相關資料，向房屋所在地之主管稽徵機關申報拆除，經稽徵機關派員查證屬實後，即可自拆除日當月起註銷房屋稅籍，並停止課徵房屋稅，但核准註銷前如有應納之房屋稅，仍應由民眾繳納。如無法提示房屋實際拆除日期之證明文件，只能自申報日當月份起註銷房屋稅籍。

數筆土地合併後，其中部分土地在合併前不屬於房屋坐落基地，於出售時無法一併適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

臺中市政府地方稅務局說明，財政部79年10月13日台財稅第790292898號函釋示，土地合併後出售，其中部分在合併前不屬房屋坐落基地，應無一併按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。所以土地所有權人於出售前將原來不屬於房屋坐落基地之土地先辦理合併到該筆自用住宅用地，想要全部適用自用住宅用地稅率，稅捐稽徵機關審核時會扣除該後併之面積，僅以原合併前之面積核課自用住宅用地土地增值稅，其餘仍按一般用地稅率計課。

邇來常有民眾詢問關於土地部分共有人依土地法第34條之1處分共有土地，於申報土地增值稅時，應該注意哪些事項？

臺中市政府地方稅務局表示，土地移轉申報土地現值，係辦理土地移轉登記之一環，其目的在核課移轉土地之土地增值稅，而不動產物權之移轉，非經向地政機關辦妥登記不生效力，登記機關自應審查上揭法條第2項及第3項規定之證明文件（通知他共有人之書面或公告資料；他共有人已為受領或為其提存之證明），稅捐稽徵機關無事先審查之必要。是以，土地部分共有人如依土地法第34條之1規定處分全部共有土地，於申報土地增值稅時，已在申報書中敍明「已依土地法第34條之1第1項、第2項及第3項規定辦理，如有不實，義務人願負法律責任。」即無需再檢附該法條所規定之證明文件。

地方稅務局表示，農業用地申請不課徵土地增值稅，應以移轉時，確實作農業使用為要件，倘於移轉時，未符合規定，縱於嗣後補辦容許而作農業使用，亦僅得就其於補辦容許作農業使用後之移轉時，申請適用不課徵土地增值稅。

該局特別提醒，農業用地經法院拍賣，於拍定當時經審查不符合農業使用規定，縱當事人於拍定後補辦容許使用，其於拍定移轉時仍與不課徵土地增值稅規定不符。

政府地方稅務局表示，近來常有民眾詢問房屋拆除改建前遷出戶籍，可否以自用住宅用地稅率課徵土地增值稅?

該局說明，土地所有權人所出售的自用住宅用地，如果是為了配合地上房屋拆除改建的實際需要，而於核准拆除日前1年內遷出戶籍且符合其他自用住宅用地的法定要件者，可以依自宅用地稅率課徵土地增值稅。

稅務局表示，農業用地申請不課徵土地增值稅，應以移轉時，確實作農業使用為要件，倘於移轉時，未符合規定，縱於嗣後補辦容許而作農業使用，亦僅得就其於補辦容許作農業使用後之移轉時，申請適用不課徵土地增值稅。

該局特別提醒，農業用地經法院拍賣，於拍定當時經審查不符合農業使用規定，縱當事人於拍定後補辦容許使用，其於拍定移轉時仍與不課徵土地增值稅規定不符。

土地稅法第18條規定，申請按工業用地千分之十稅率課徵地價稅者，應檢附建造執照及興辦工業人證明文件；建廠前依法應取得設立許可者，應加附工廠設立許可文件。其已開工生產者，應檢附工廠登記證明文件。並於開徵期40日前（即9月22日前）提出申請，申請核准後，當年度才能按千分之十稅率課徵地價稅，若逾期申請，自申請之次年期開始適用。

地方稅務局表示：土地為信託財產，於信託關係存續中，如委託人與受益人同屬一人(即自益信託)，且地上房屋仍供委託人本人、配偶、或其直系親屬作住宅使用，如符合自用住宅用地相關規定，則受託人於信託關係存續中出售土地時，可以申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

阿明的父親去世後留有一棟房屋，阿明三兄弟平時感情和睦，經協議後，約定由經濟較不寬裕的小弟一人繼承，並向地政機關申請物權登記。阿明三兄弟所訂定的遺產分割協議書，不知應否貼用印花稅？遂向稅捐處洽詢。

高雄市稅捐稽徵處表示，繼承人有數人繼承不動產遺產時，即是遺產之公同共有人，無論協議將公同共有物之不動產歸由一人繼承變為單獨所有，或是協議由數人繼承，都具有繼承人間應有部分不動產交換性質，均屬印花稅第5條課徵範圍，應就分割不動產部分，按照協議成立時之價值千分之一，貼足印花稅票。是以，阿明三兄弟所訂定的遺產分割協議書，應按上述規定貼足印花稅票。

有民眾於每年11月地價稅開徵收到稅單時，才發現自己因繼承、信託或配偶贈與所取得的房屋，地價稅比去年多出四倍！

基隆市稅務局表示，土地所有權人只要一經變更，原適用的優惠稅率就會恢復為一般用地稅率，這也就是產生差異的原因。

數筆土地合併後，其中部分土地在合併前不屬於房屋坐落基地，於出售時無法一併適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅。

市政府地方稅務局說明，財政部79年10月13日台財稅第790292898號函釋示，土地合併後出售，其中部分在合併前不屬房屋坐落基地，應無一併按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。所以土地所有權人於出售前將原來不屬於房屋坐落基地之土地先辦理合併到該筆自用住宅用地，想要全部適用自用住宅用地稅率，稅捐稽徵機關審核時會扣除該後併之面積，僅以原合併前之面積核課自用住宅用地土地增值稅，其餘仍按一般用地稅率計課。

原已申請核准按自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅土地，如土地或房屋所有權人已變更，如信託(公職人員信託案件除外)、贈與、買賣、分割等，依土地稅法第41條規定，應於每年地價稅開徵40日（即9月22日）前重新提出申請才能適用自用住宅用地稅率（即千分之二）課徵地價稅，否則該土地就會按一般用地稅率（即千分之十以上）課徵。

稅務局進一步提醒納稅人，地上房屋若有未再供營業、營業面積減少、未出租等情事，土地所有權人記得要重新提出申請，自用住宅用地的適用面積才會增加。

地價稅開徵期，而地價稅納稅義務基準日為8月31日，也就是說稅務局所認定的當年度地價稅納稅義務人，係以該基準日登記之所有權人為準，不論該筆土地當年度歷經一次或多次移轉，均需由該所有權人繳納一整年的地價稅。

基隆市稅務局舉例說明，小明今年8月10日出售一筆土地，於今年9月10日在地政事務所完成移轉登記，因今年地價稅納稅義務基準日為105年8月31日，該日小明仍為土地登記簿上之所有權人，故小明應繳納本年度地價稅；反之，小明若於105年8月31日前完成移轉登記，則由新所有權人繳納本年度地價稅。

有民眾詢問，繼承未辦保存登記房屋，不曉得要去何處辦理及準備那些資料？
臺中市政府地方稅務局表示，未辦保存登記房屋因地政機關沒有登記，房屋所有人不會有建物所有權狀，要繼承房屋需到房屋所在地之稅捐稽徵機關辦理房屋稅納稅義務人的名義變更；若為已辦理保存登記之建物，在取得遺產稅繳清(或免稅)證明書後，請直接洽地政機關辦理。

有民眾許先生詢問，所有土地為道路用地，政府迄今未徵收，為何還要課徵地價稅？

該處說明，都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依土地稅法第17條之規定外，統按千分之六計徵地價稅，其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。許先生所有土地之使用分區為道路用地，係都市計畫公共設施保留地，惟自105年2月該地已鋪設水泥、劃設停車格、出租供人停車使用，不符前開規定，故自106年起應按千分之六計徵地價稅。

稅捐稽徵處表示，民眾常於房屋頂樓、1樓前後搭蓋建物，或將原有陽台外圍加建牆壁，或房屋增建夾層，以增加房屋使用空間，均應併入房屋面積，核課房屋稅。

稅處說明，除合法申請使用執照之房屋，應向所在地地方稅稽徵機關申報設立稅籍並繳納房屋稅外，對於無照違章房屋亦需申報課稅。凡附著於土地之各種房屋，及增加該房屋使用價值之建築物，均為房屋稅課徵對象。

地方稅務局豐原分局表示：近年來因經濟不景氣，許多民眾除供自用之房屋外，持有之投資性質的房屋，在不易出租的情況下， 其空置未使用的情形十分普遍， 如房屋空置不為使用，依據房屋稅條例規定仍應課徵房屋稅。

該局進一步表示，房屋空置不為使用者，應按使用執照所載用途別分別按下列情形核課房屋稅：

地方稅務局表示，有民眾反映，因欠稅，財產已被禁止移轉，為何又被移送執行？

該局表示，禁止處分是為了防止納稅人利用移轉財產來規避稅捐債務保全措施；而移送執行之目的是為了促使納稅人履行公法給付義務，兩者目的不同。所以，雖欠稅財產已被禁止處分，行政執行分署仍得就其財產強制執行。

政府稅務局表示：依土地稅法第31條第1項第2款規定，土地移轉時，得自土地漲價總數額扣除之改良土地已支付之全部費用，應以移轉時之土地所有權人所支付者才可依法扣除。如並非繼承人於持有土地期間所繳納，於辦竣繼承登記後再移轉，該繼承人並非支付改良土地費用之土地所有權人，故不得依上揭法令規定，自申報移轉現值中扣除。該局說明，原土地所有權人（被繼承人）因負擔重劃費用或因道路工程開闢，繳納工程受益費，致土地價值上漲之數額及其他土地之自然增值，均已於繼承時免徵土地增值稅，並於繼承土地再移轉時，以繼承開始時該土地之公告土地現值為其前次移轉時申報之現值，無由再於土地漲價總數中扣除改良土地已支付之全部費用。