新北市土地利用學會

最近有民眾詢問重劃後繼承之土地再移轉時可否減徵土地增值稅40％？

高雄市稅捐稽徵處表示，土地稅法第39條第4項規定，經重劃之土地，於重劃後第一次移轉時，可以減徵40％土地增值稅；而重劃後繼承之土地再移轉時無減徵土地增值稅40％之適用。因為「繼承」屬於移轉原因，重劃後繼承之土地再行移轉，已非第一次移轉，故不適用減徵之規定。

夫妻間相互贈與土地不課徵土地增值稅，為何贈與房屋卻要報繳契稅？

桃園市政府地方稅務局表示，依土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅；但相互贈與之房屋，依契稅條例並無相關免徵規定，所以夫妻間贈與房屋，仍應依規定，於立約日起算30日內申報契稅。

地方稅務局表示，近來常有民眾因違反重購自用住宅用地5年內不得再行出賣移轉的規定，而收到追繳之土地增值稅，特別提醒民眾注意。

該局進一步指出，土地所有權人於2年內重購自用住宅用地，不論是先買後賣或先賣後買，如果符合土地稅法第35條自用住宅重購退稅規定，得就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。不過依據土地稅法第37條規定，重購土地自完成產權移轉登記之日起，5年內再行移轉或改作其他用途，包括供營業使用、出租他人或戶籍遷出等情形者，將會被追繳原已退還之土地增值稅款。

依土地稅法第34條規定，申報移轉自用住宅用地課徵土地增值稅時，如坐落出售土地之房屋非全部供自住使用，部分供營業使用，倘該部分能明確劃分者，得依房屋實際使用比例計算所占土地面積，分別按自用住宅用地及一般用地稅率課徵土地增值稅。

地方稅務局表示，民眾因換屋需求，先行購買另一處自用住宅用地，於二年內再出售原持有之自用住宅用地，仍可申請退還出售土地已繳納之土地增值稅；但購買自用住宅用地時，原持有土地非屬自用住宅用地，就不符合重購退稅之規定。

該局進一步指出，最近有納稅義務人申請自用住宅用地重購退稅，因為先購後售之情形，惟購地時，欲出售之土地坐落房屋並無土地所有權人本人或其配偶或直系親屬設籍，緃使嗣後出售前補辦遷入戶籍，仍不符合土地增值稅自用住宅用地重購退稅規定。為了達到節稅目的，該局再次提醒民眾必須特別注意，不論先購後售或先售後購，兩地都要符合自用住宅用地規定，以維護您的權益。

政府地方稅務局表示，代理人或納稅義務人在將不動產移轉申報案件送地政機關登記前，通常需先依土地稅法第51條規定，至稅捐稽徵機關辦理查欠，但若是土地分割或合併應有部分價差在1平方公尺單價以下者免辦查欠。

地方稅務局進一步表示：共有土地分割，或兩宗以上所有權人不相同之土地合併，各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在公告土地現值1平方公尺單價以下，依規定得免申報移轉現值之案件，也勿須依土地稅法第51條第1項規定辦理查欠，得逕向地政機關辦理登記。

土地所有權人出售土地，申請適用自用住宅用地稅率核課土地增值稅，原則上係以建築改良物所有權狀、使用執照或地政機關所核發之建物勘測成果表所載之基地地號為準。倘民眾將數筆土地合併，其中部分土地於合併前不屬於房屋坐落基地，於出售時應無一併按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅之適用。

近來陸續出現電梯民宿及別墅，以吸引消費者或購屋者，但是裝設電梯設備，將使房屋稅負增加。

該分局進一步說明：附著於土地之各種房屋，及有關增加該房屋使用價值之建築物，都要課徵房屋稅。裝設「電梯」因增加了房屋的使用價值，稅務局就會依電梯工程合約書所登載之「載客人數、停階數、電梯速度」等數據核算房屋現值，並依房屋主建物實際使用情形按適用稅率課徵房屋稅。如果房屋加裝有電梯，而尚未向所在地地方稅務局申報者，應儘速辦理申報。

民眾來電詢問，配偶名下桃園市桃園區的土地，原已按自用住宅用地稅率課徵地價稅，在105年12月贈與給她，仍無出租、無營業且配偶仍設籍該處，是否須重新申請適用自用住宅用地稅率呢？

桃園市政府地方稅務局表示，土地買賣、繼承、信託或贈與等房地移轉後，新土地所有權人常忘記申請適用自用住宅用地稅率千分之二課徵地價稅，而造成地價稅恢復按一般用地稅率千分之十課徵，導致地價稅額與原來差5倍的情形。

地價稅繳款書右下方記載納稅義務人當年度地價稅課稅土地清單，逐筆列出土地所在地段、地號、面積、稅額，逐筆稅額的加總即為應繳納金額。繳款書應繳金額下方列，列有一般土地、自用住宅用地、工業用地、公共設施保留地等四種稅地種類之面積、地價、稅額之合計數，此欄位亦可輕易看出各種適用不同稅率之內容。

該局進一步說明，繳款書右方印有委託轉帳代繳(領)各項稅款約定書，背頁亦有姓名、身分證統一編號及繳款書投遞地址變更、土地超過28筆需列印課稅明細表之通訊各項服務項目，民眾可依照需求勾選並填妥服務事項後寄回稅務局即完成該項申請。

夫妻間相互贈與土地不課徵土地增值稅，為何贈與房屋卻要報繳契稅？

桃園市政府地方稅務局表示，依土地稅法第28條之2規定，配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅；但相互贈與之房屋，依契稅條例並無相關免徵規定，所以夫妻間贈與房屋，仍應依規定，於立約日起算30日內申報契稅。

有民眾反映已完成遺產稅繼承案件申報，為何房屋納稅義務人名義仍未變更？

該局表示，辦理遺產繼承，除須向國稅局申報遺產稅外，對於未辦理保存登記房屋，應填寫申請書並備齊繼承系統表、遺產分割協議書、遺產稅繳清或免稅證明書及印鑑證明等文件，向房屋所在地之地方稅捐稽徵機關申請變更。如果屬於已保存登記的房屋，則直接向地政機關辦理繼承登記即可。

有民眾詢問，自法院拍賣取得一塊土地，不知要不要申報土地增值稅？

該局說明，自拍賣取得的土地，拍賣機關會將拍定價額通知主管稅捐機關，依法核課土地增值稅，再由拍賣機關自債權中優先扣繳，當事人無需申報。

有民眾詢問，申請按住家自住用稅率課徵房屋稅其戶籍要不要先遷入？

該局說明，房屋稅係按房屋實際使用情形區分適用稅率，只要房屋符合1.無出租使用2.確實供本人、配偶或直系親屬實際居住使用3.本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內者，無論戶籍是不是有遷入，均可申請按住家自住用稅率課徵房屋稅；相較於地價稅，若要適用自用住宅用地優惠稅率，戶籍遷入則是其中一項必要條件。

土地所有權人將所有2筆土地合併後出售，並申請按自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，部分土地在合併前，並不屬於自住房屋的座落基地，是無法准予適用優惠稅率核課土地增值稅。

高雄市稅捐處表示，依土地稅法規定，申請適用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅，除需符合辦竣戶籍登記及無出租或供營業用之住宅用地規定外，尚需以該自用住宅坐落之基地為適用範圍，土地所有權人原自用住宅僅坐落於1筆土地上，嗣後買入相鄰土地1筆，再將2筆土地合併後出售，2筆土地雖合併，惟後購入之相鄰土地原不屬於建物坐落基地，該部分面積自不宜併同適用自用住宅用地認定課稅，依規定應按一般用地核課土地增值稅。

政府地方稅務局表示，日前接獲民眾詢問，先生名下的土地，原已按自用住宅用地稅率課徵地價稅，現贈與給她，目前無出租、無營業且成年子女仍設籍該處，是否須再申請適用自用住宅用地稅率呢？
該局進一步說明，若土地經贈與後，受贈人需重新申請適用自用住宅用地優惠稅率。土地買賣、繼承、信託或贈與等房地移轉後，新土地所有權人常忘記申請適用自用住宅用地稅率千分之二課徵地價稅，而造成地價稅恢復按一般用地稅率千分之十課徵，導致地價稅額與原來差5倍的情形。

稅務局表示，土地所有權人在二年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，且新購土地地價超過原出售土地地價扣除繳納土地增值稅之餘額時，可以在已繳納之土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。所以，出售與重購土地，若非為同一人，是不能適用重購土地退還土地增值稅的。

未設管理人的持分共有房屋，會依各持分共有人的持分比例分別填發房屋稅繳款書寄發，若欲由管理人繳納者，可經全體共有人向房屋所在地稅捐機關提出申請。
新竹市稅務局表示，依稅捐稽徵法第12條規定，共有財產由管理人負繳納義務。因此，未設管理人的持分共有房屋，各持分共有人都會收到各自持分部分的房屋稅繳款書，若欲由管理人負責繳納者，須經全體共有人向房屋所在地稅捐機關提出申請，例如甲、乙、丙三兄弟共同持有已逝父親遺留的房屋，各自持分三分之一，該房屋因未設管理人，因此，甲、乙、丙三人均會收到各自持分部分的繳款書，此時若欲推派現住人甲為管理人負責繳納房屋稅，則需由甲、乙、丙三人共同提出申請。民眾如有申請需求請填寫房屋稅申請書，由全部持分人簽章後寄回稅務局即可完成申請，經核准者，自106年起房屋稅繳款書將僅會寄送給負責繳納稅款的管理人。

民ㄓ於日前收到105年房屋稅核定稅額通知書，只知是其父親往生後未辦繼承房屋之欠稅，因此對該稅款之繳納產生疑義。對此，基隆市稅務局表示，被繼承人死亡，在房地未辦妥繼承登記前，依法屬於全體繼承人公同共有，全體繼承人對該財產均負有納稅義務。未收到繳款書的公同共有人如有繳納意願，於繳納期間內，可至稅捐稽徵機關補開稅單繳納；或向所轄稅捐稽徵機關申請按其應有權利部分分單繳納。

稅務局進一步說明，稅捐稽徵法第19條第3項修正條文於100年7月1日施行後，關於納稅義務人為公同共有人時，其繳款書的送達方式已作修正。對於未辦繼承之公同共有案件，稅捐稽徵機關於繳納期間除將繳款書連同核定稅額通知書送達公同共有人中之一人外，同時會將核定稅額通知書送達其他公同共有人，以保障各公同共有人權益。但稅務局特別提醒，公同共有房屋、土地以全體公同共有人為納稅義務人，全體公同共有人對應納稅捐均負有連帶責任，此連帶責任並不因分單繳納而免除。

稅務局恆春分局表示：夫妻間相互贈與土地，得申請不課徵土地增值稅，惟須向土地所在地之地方稅稽徵機關辦理土地移轉現值申報。

該分局進一步說明：夫妻間相互贈與土地須要申報土地移轉現值，並可選擇課徵或不課徵土地增值稅。惟選擇不課徵土地增值稅方式申報，將來土地再移轉予第三人時，將以該土地第一次贈與前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額計課土地增值稅。此外，不論申請課徵或不課徵土地增值稅，均須於訂定契約之日起30日內，檢附契約影本及有關文件，共同向土地所在地之地方稅稽徵機關申報土地移轉現值。