新北市土地利用學會

民眾向稅捐處詢問，他已經合法登記的工廠，原按營業用稅率減半課徵，近日完成擴廠，是不是也可以適用營業用稅率減半課徵﹖

高雄市稅捐稽徵處表示，合法登記的工廠，供直接生產使用的自有房屋納稅義務人應於事實發生之日起30日內，檢附主管機關工廠登記核准函、廠房配置圖及建物所有權狀或使用執照影本，並填具申請書向房屋所在地地方稅稽徵機關申報後，經現場勘查屬實，即可按營業用稅率減半課徵房屋稅。

近來接獲民眾詢問為何自己的房屋係以住家用稅率課徵房屋稅，但地價稅卻不是按自用住宅稅率課徵。

臺中市政府地方稅務局表示，地價稅自用住宅優惠稅率申請要件為：（1）土地所有權人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記。（2）無出租或供營業使用之情形。（3）土地上的房屋是土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有。（4）土地所有權人與配偶及未成年受扶養親屬適用自用住宅優惠稅率，以一處為限。（5）都市土地面積以3公畝，非都市土地面積以7公畝為限。

政府稅務局表示：今年適逢每3年1次重新規定地價作業，全縣公告地價平均調幅為18.46%，經重新計算後累進起點地價為805,000元。

該局指出，地價稅以每一土地所有權人在同一直轄市或縣(市)轄區內的土地合併歸戶，計算地價總額再按累進稅率課徵。一般用地稅率級距分為6級，自10‰~55‰，以累進起點地價為基準，地價總額未超過累進起點地價者，按基本稅率10‰課徵，超過累進起點地價者，依超過倍數，就其超過部分採累進稅率課徵。

案例:陳太太為了小孩的就學，正考慮舉家遷移戶籍到其他學區，和鄰居王太太聊起，王太太提醒他已申請地價稅按自用住宅優惠稅率課徵時，不能全戶遷出，否則需改按一般稅率課徵地價稅。

稅捐處表示：申請自用住宅優惠稅率必備條件為：1.土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記。2.無出租或供營業使用。3.土地上之建築物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有者。故將戶籍全戶遷出，即使仍住在該址，也不能繼續享受自用住宅優惠稅率，因為自用住宅用地是以戶籍登記為主要條件之一，而不是以實際居住為要件。

國稅局大智稽徵所表示，房地合一課徵所得稅105年1月1日正式上路，個人房屋、土地交易所得要在所有權移轉登記或房屋使用權完成交易的次日起算30天內申報並繳納所得稅。 
該所進一步說明，個人房屋、土地交易所得計算，是成交價額，減除房屋、土地取得成本，及因取得、改良及移轉而支付費用後的餘額。取得成本指買賣取得者，以成交價額為準。費用認定：包括購買房屋及土地時達可供使用狀態前，所支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費及效能非2年所能耗竭的修繕費等）與出售房屋及土地所支付的必要費用(如、仲介費、廣告費、清潔費、搬運費）及改良土地已支付之全部費用(如、工程受益費、土地重劃費用、因土地使用變更而無償捐贈一定比率土地作為公共設施用地，其捐贈時之土地公告現值總額）。若未提示費用的證明文件，稽徵機關得按成交價額5%計算費用。

農業用地興建違章房屋又沒有產權，何以要申報房屋稅籍繳納房屋稅？高雄市稅捐稽徵處表示，農地違規或違法建築房屋，依稅法相關規定，該房屋須申報依法繳納房屋稅；土地須依法繳納地價稅，尚涉及違反其他法令之規定，請注意。

該處說明，農地依法應從事農業使用，如在農地上違法興建房屋，作停車場、工廠……等非農業使用行為時，除須設立房屋稅籍課徵房屋稅、農地改課地價稅外；另農地違規使用部分，將由相關主管機關依其規定查處。

若戶籍遷出居住所在地，變成空戶，房屋稅是否會增加？

稅捐稽徵處表示，住家用房屋稅分為自住及非自住二種，稅率分別為自住住家用稅率1.2%及非自住住家用稅率1.5%。

房屋早已拆除，為何仍出現在全國財產總歸戶清單上？臺中市政府地方稅務局表示：房屋拆除完竣之日起30日內，納稅義務人應主動向房屋所在地之地方稅捐稽徵機關申報註銷房屋稅籍，經派員查證屬實後，即可自拆除當月份起註銷房屋稅籍，停止課徵房屋稅；若納稅義務人逾期申報註銷房屋稅籍，且未檢附相關拆除佐證資料者，無法追溯至房屋拆除之日當月起註銷房屋稅籍，僅得自申報日當月份起註銷。

房屋拆除若未向稅捐稽徵機關申報註銷房屋稅籍，在全國財產總歸戶清單上仍會有該筆資料，如欲申請貸款或補助，將可能遭拒致權益受損。該局提醒納稅義務人，為維護自身權益，房屋拆除完成之日起30日內務必向房屋所在地之地方稅捐稽徵機關辦理註銷房屋稅籍相關事宜。

稅捐稽徵處表示，105年度的公告現值已重新調整，民眾出售土地在104年12月31日前訂立契約者，請把握在立約日起30天內申報土地移轉現值，仍可以用104年度未調漲前的公告現值課徵土地增值稅，達到節稅的效果。

該處進一步說明，申報人於訂定契約之日起30日內申報者，以訂約日當期之公告現值為準核課土地增值稅，逾30日始申報者，以受理申報收件日當期之公告現值為準。

國稅局民權稽徵所表示，房地合一課徵所得稅制度自105年1月1日起施行，凡個人在105年1月1日以後交易之房屋、土地，除符合免辦理申報情形者外，其交易所得或損失，不論有無應納稅額，均應於於交易之房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向稽徵機關辦理申報。

該處說明：自用住宅用地係指土地所有權人、配偶或直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地；土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。

陳小姐父親遺留未辦繼承登記之土地，自父親死亡之日起，即屬各繼承人公同共有，繼承人共有3人，如符合自用住宅用地規定之要件，各繼承人應於地價稅開徵40日（9月22日)前檢附繼承系統表等相關文件向稅捐處提出申請，但如果只有陳小姐單獨提出申請，就只能依陳小姐應繼分面積核准適用自用住宅用地稅率繳納地價稅。

稅務局進一步說明，依據房屋稅條例規定，政府配供貧民居住之房屋免徵房屋稅，而為減輕低收入戶之經濟壓力，依財政部函釋，貧民及低收入戶住宅比照房屋稅條例第14條第9款規定免徵房屋稅，惟必需無出租或供營業使用才可適用上開規定。

屋主為增加房屋使用空間會將原本作陽台使用部分，加蓋成封閉式使用空間，即所謂的陽台外推，屬房屋稅課稅範圍，應主動向地方稅稽徵機關申報增加房屋應課稅面積。

高雄市稅捐稽徵處表示，都會區房價高漲，許多大樓建物為符合新訂建築法規規定，公設比例會較以往增加，相對室內實際使用面積會縮小，屋主為增加房屋室內使用空間，往往拆除室內與陽台間之牆壁和落地式門窗，在陽台外圍加裝窗戶或增建牆壁，以擴充客廳或臥室的面積，因改建後的陽台具有頂蓋或牆壁，即屬房屋稅課稅範圍，會增加每年應納的房屋稅。

1.房屋無出租使用。

2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

該局進一步說明，合法登記之工廠係指依工廠管理輔導法完成工廠登記之工廠，如僅申請而尚未辦妥工廠登記者，仍不得減徵。供直接生產使用之房屋，指從事生產所必需之建物、倉庫、冷凍廠及研究化驗室等房屋；並不包括辦公室、守衛室、餐廳、健身房等房屋在內。

此外，自有房屋，係指工廠為公司或法人組織者，其房屋應為公司或法人本身所有；為合夥組織者，應為合夥事業所有，或依工廠管理輔導法登記工廠營業負責人本身所有；為獨資經營者，應為依工廠管理輔導法登記工廠營業負責人本身所有。

地方稅務局豐原分局表示，經重劃之土地，於重劃後第1次移轉，申請並經核准依土地稅法第39條之2第1項規定農地不課徵土地增值稅者，嗣後再移轉依法應課徵土地增值稅時，已非屬重劃後第1次移轉，應無土地稅法第39條第4項重劃減徵規定之適用。

該分局進一步說明，舉例來說，陳君持有臺中市豐原區之1筆土地，向地方稅務局申報土地移轉現值，申請農業用地不課徵土地增值稅，此次申報移轉即為重劃後第1次移轉，嗣後再移轉依法應課徵土地增值稅時，已非屬重劃後第1次移轉，無法減徵。

地方稅務局表示，土地所有權移轉於訂約日起(含當日)30日內申報，則以訂約日當期的土地公告現值計算;若超過30日才申報，則以受理申報收件日當期的土地公告現值計算。

舉例說明：104年12月31日訂約移轉土地，如於訂約當日起30日內申報(即105年1月29日前申報)，才能按訂約日當年(104年)土地公告現值計算，如超過訂約日30日(即105年1月30日以後)才申報，依法以申報日當期(105年)的土地公告現值計算，可能會繳納較高的土地增值稅，因此，為維護民眾權益，請特別留意申報期限。