新北市土地利用學會

房屋辦理自益信託，仍供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用，且同時符合房屋無出租使用，委託人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等自住要件，可按自住使用稅率課徵房屋稅。　　地方稅務局進一步說明，信託房屋於信託關係存續中由受託人持有，應無房屋稅條例第5條第1項第1款規定按自住用房屋稅率課徵房屋稅之適用，惟考量信託關係存續中，其房屋所有權依信託法第1條規定，應移轉與受託人，並由受託人依信託本旨，為受益人之利益或特定之目的而管理或處分信託財產，故委託人與受益人同屬1人（自益信託），且該房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用，與該房屋信託目的不相違背者，該委託人視同房屋所有權人，如其他要件符合「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第2條規定，無出租使用且委託人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等自住要件者，得申請住家用房屋供自住使用稅率核課房屋稅。

地方稅務局表示，常有納稅義務人詢問為何大樓公寓房屋與透天厝面積相同或較小，但是房屋稅卻較高？或透天厝價格比大樓貴，但是房屋稅卻較低？對房屋稅如何計算無法理解。

地方稅務局說明，房屋稅額=房屋現值×稅率，房屋現值=房屋標準單價×(1-經歷年數×折舊率) ×地段率×面積，依前述計算式可知房屋稅取決於稅率、標準單價、經歷年數、折舊率、地段率及面積等因素；而房屋標準單價則是以房屋構造別、用途別與總樓層數來評定。如果以相同構造、屋齡及地段的大樓與一般透天房屋相比較，其折舊率、經歷年數及地段率相同。但是房屋標準單價仍會有差距，這是因為大樓房屋總樓層數較高，基於安全及建築結構考量，需用更堅固、高價位建材，同時需挖地下層鞏固地基，相對工程造價也較高，標準單價亦隨之增加，所以房屋現值會比一般透天房屋為高，因此大樓所繳納的房屋稅也會比較多。

配偶間贈與土地後，發生繼承事實，該筆土地再移轉時，其前次移轉現值應以繼承時之公告土地現值為準

地方稅務局豐原分局表示，配偶相互贈與之土地，經核准依土地稅法第28條之2規定不課徵土地增值稅，嗣因繼承該土地併入贈與人之遺產總額課徵遺產稅，受贈人於繼承原因發生日後再次移轉核課土地增值稅時，其前次移轉現值應以繼承時之公告土地現值為準。

稅務局表示，訂立承攬契據（如工程合約、勞務承攬合約等）應按合約金額千分之一貼用印花稅票，因合約雙方均為立約人，應分別就持有之合約書負責貼用印花稅票。如以報價單、估價單代替契約書且簽章確認者，仍應按金額千分之一貼用印花稅票。
基隆市稅務局進一步說明，所謂契約，依民法規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。是以當事人一方之要約經他方承諾，並書立契約者，契約內容即具拘束簽約雙方當事人之法定效力，應按合約書之性質所屬類目貼用印花稅票。即以非納稅憑證代替應納稅憑證使用，例如報價單、估價單代替契約書且簽章確認者，依印花稅法第13條第3項規定，仍應按其性質所屬類目貼用印花稅票。

不動產的買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅。

稅捐稽徵處表示，納稅義務人不依規定期限申報者，每逾3日，加徵應納稅額1%怠報金，最高以應納稅額為限。但不得超過1萬5千元。納稅義務人應納契稅，匿報或短報，經主管稽徵機關查得，或經人舉發查明屬實者，除應補繳稅額外，並加處以應納稅額1倍以上3倍以下的罰鍰。

土地所有權變更雖屬直系親屬間移轉，地價稅優惠稅率仍應重新申請

稅捐稽徵處表示：自用住宅用地即使因直系親屬間贈與移轉或繼承取得，仍應由新土地所有權人依法提出申請經核准後，才可適用地價稅自用住宅優惠稅率。

稅捐稽徵處表示：新建房屋完成後空置不為使用者，依據使用執照所載用途課稅，如無使用執照者，按都市計畫分區使用範圍，分別以非自住住家用或非住家非營業用稅率課徵。該處進一步說明，空置房屋，其使用執照所載用途為非住家用者（包括營業用與非營業用，如店舖、倉庫、停車場、補習班……等），按非住家非營業用稅率課徵房屋稅（2％）；如記載為集合住宅、住家用、農舍……等，則按非自住住家用稅率課徵房屋稅（1.5％）。如無使用執照者，按都市計畫分區使用範圍，分別以非自住住家用或非住家非營業用稅率課徵。

稅捐稽徵處表示，「地價稅自用住宅用地優惠稅率」與「房屋稅自住住家用稅率」適用規定不同，係採各別認定，互不影響。該處提醒房屋所有人，房屋稅的自住房屋是以實際居住使用情形認定，與地價稅的自用住宅用地必須由特定人設有戶籍不同。民眾自行興建或新取得之房屋，應檢視是否符合自住條件後，向房屋所在地稅捐稽徵機關提出申請，經審核通過，方可適用自住住家用稅率課徵房屋稅；如因使用情形變更為自住房屋，應自行申請由稅捐稽徵機關審核認定；另因出售自住房屋，原超過三戶致未適用自住住家用稅率之房屋，已符合自住規定者，記得向稅捐稽徵機關申請按較低之自住住家用稅率課徵房屋稅。

地方稅務局表示：房屋於建造完成前，若基於買賣或贈與等原因，而以承受人為建造執照原始起造人或中途變更起造人，因實際上非承受人自己出資興建，應向稅捐稽徵機關申報繳納契稅。　　該局指出有少數納稅義務人以為只要房屋起造人名義未變更，就不用申報契稅，以致遭到處罰，提醒如果義務人不依規定期限申報契稅除了應補繳外，每逾3日，將加徵應納稅額百分之1之怠報金，最高以應納稅額為限，但不超過新臺幣1萬5,000元。

小動作、大省錢，購置法拍屋，請記得查看房屋稅所適用稅率

地方稅務局表示，許多民眾購置法拍屋，於取得法院核發之不動產權利移轉證書，順利辦理過戶手續取得房屋所有權後，應注意取得房屋其所適用之稅率。

稅務局表示，依土地稅法規定，自用住宅用地，係指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用的住宅用地。故原經核准按自用住宅用地特別稅率課徵地價稅後，因故遷出戶籍，依規定應改按一般用地稅率課徵地價稅。
該局舉例說明，林先生所有房屋原供已成年女兒設籍於該戶，申請坐落土地適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，現因女兒結婚遷出戶籍，雖實際仍有其他直系親屬居住該屋但未設籍，仍不符合自用住宅用地要件。

稅務局表示，自用住宅土地以贈與方式移轉，因納稅義務人不是原來的土地所有權人，且贈與不屬購買、出售行為，所以不能申請土地增值稅重購退稅。
該局進一步表示，土地增值稅自用住宅用地重購退稅之適用要件如下：一、土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。二、重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍有餘額者。三、原出售及重購土地所有權人屬同一人。四、出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，且在該地辦竣戶籍登記。五、重購都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝部分。六、出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。

稅捐稽徵處表示，土地所有權人因重購自用住宅用地，經核准退還土地增值稅後，重購的土地從完成移轉登記日起，5年內不能移轉或供營業、出租給他人使用；若重購地贈與移轉登記給子女，因產權已由受贈子女取得，依現行稅法規定，仍應追繳原先退還的稅款。該處進一步說明，例如張先生在103年3月出售高雄市新興區的自用住宅用地，104年6月再購買高雄市三民區的自用住宅用地，申請重購退稅，經審查符合規定，並已退還原繳納的土地增值稅。但張先生又在104年8月將重購的高雄市三民區自用住宅用地贈與其兒子，此時稽徵機關會依規定追補原退還的土地增值稅款。因此，該處特別提醒民眾，已辦理重購退稅的土地，5年內不能再行移轉或轉作其他用途，以免被追繳稅款。

稅捐稽徵處提醒納稅義務人，房屋如由營業改作住家使用，要記得在變更之日起30日內，向房屋所在地稅捐稽徵機關申報房屋使用情形變更，可以節省房屋稅喔！
該處表示，房屋稅是依據房屋實際使用情形而適用不同稅率，且房屋稅係按月計算稅額，例如，甲君所有房屋於104年9月16日由營業變更為供自住使用，並向房屋所在地稅捐稽徵機關申請改按自住用稅率課徵房屋稅，經稅捐稽徵機關審查後，核定自104年10月起適用，房屋稅徵收率可由3％降低至1.2％，即可節省應納房屋稅額，所以納稅義務人要節省房屋稅，請於房屋使用情形變更後，及時向房屋所在地稅捐稽徵機關提出改課申請，以維護自己的節稅權益。

（臺中訊）臺中市政府地方稅務局表示：房屋拆除改建應於30日內向稅務局申報註銷稅籍，經派員查證屬實後，在未重建完成前停止課徵房屋稅。該局提醒轄內納稅義務人如有房屋拆除情形，應儘速向所屬分局申報註銷稅籍以節省稅負。

稅務局指出，依稅法規定房屋拆除應於事實發生日起30日內申報註銷稅籍，即可自當月份起免徵房屋稅，如逾期申報，則應自申報日當月份起才能免徵房屋稅。

買賣未辦保存登記的房屋，雖不必向地政機關辦理產權登記，但記得一定要完成契稅申報與繳納，才能變更納稅人名義喔！
稅務局表示，不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅，所以，移轉未辦保存登記的房屋，雙方當事人仍應填具契稅申報書及檢附移轉契約書、雙方身份證明文件影本等資料，向建物所在地稅捐稽徵機關辦理契稅申報。契稅繳納後，房屋稅會據以辦理變更納稅義務人名義，也才能避免事後房屋稅納稅義務人之爭議。

常有民眾誤認為新取得之土地仍維持作自用住宅使用，無需重新申請地價稅自用住宅用地，以致收到地價稅繳款書後時才發現，卻因已超過法定申請期限而喪失當年度享受優惠稅率課徵地價稅之權利。

臺中市政府地方稅務局表示，土地所有權人，不論是以繼承、贈與或買賣等方式取得土地，如符合自用住宅用地要件，皆須於地價稅開徵40日(即9月22日)前向土地所在之地方稅稽徵機關提出申請，經核准者，當年度即按千分之2稅率課徵地價稅，逾期申請則自次年適用。

二親等親屬間買賣土地，已適用過「一生一次」自用住宅用地優惠稅率者，還可申請依「一生一屋」課徵土地增值稅

地方稅務局表示，已適用過「一生一次」的民眾，再次移轉自用住宅用地時可申請「一生一屋」。兩者稅率相同，皆為10%，但「一生一屋」條件較「一生一次」嚴格，須本人、配偶、未成年子女持有該房屋6年以上，且連續設立戶籍滿6年，除該棟房屋外不能持有第二棟房屋；除此之外，二親等間土地移轉，如經查有事證，顯示該買賣土地行為確屬「贈與」，即無土地稅法第34條第5項「一生一屋」規定之適用。

地方稅務局表示，申請土地按自用住宅用地稅率課徵地價稅，須土地所有權人本人或配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，無出租或供營業使用情形，且地上房屋係屬本人或配偶、直系親屬所有，才可以享受地價稅自用住宅用地優惠稅率。

例如林小姐所有本市南區萬安段一小段土地，於8月初向稅務局申請按自用住宅優惠稅率課徵地價稅，經查明有本人設立戶籍，且無出租、營業情形，但因土地上之房屋為其叔叔（即旁系親屬）所有，依規定無法按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

稅捐處表示，土地所有權人持有多處自用住宅用地，如在同一天訂約出售及同一天向稅捐處申報移轉，且都市土地面積不超過300㎡者，可視為1次出售而同時申請按10﹪優惠稅率課徵土地增值稅。很可惜的是，最近有一位納稅人的2處住宅用地同一天遭法院查封，在經法院拍賣後，向市稅處申請2處住宅用地均按10﹪稅率課徵土地增值稅，但稅捐處僅得核准其中一處；原因是，該2處住宅雖在同一天被查封，卻不是在同一天被拍賣，則與「同日出售」的要件不符，因此依法僅有1處土地准按自用住宅用地稅率課稅。