新北市土地利用學會

發文單位：內政部
發文字號：內授中辦地 字第 1016651012 號
發文日期：民國 101 年 06 月 08 日
資料來源：臺北市政府地政局
要　　旨：同一區分所有建物屬一人所有，經起造人依預售屋買賣定型化契約應記載
          及不得記載事項第 1  點第 5  款規定，共有部分項目、總面積及面積分
          配比例計算明確列明並與消費者簽訂預售屋契約書者，依公寓大廈管理條
          例第 9  條及土地登記規則第 81 條准由起造人切結之意旨，難謂有交易
          糾紛之可能

全文內容: 一、有關民法第 799  條第 4  項所訂原則分配究為強行或訓示規定，及
              同法第 799  條之 2  規定，同一建築物屬於同一人所有，經區分為
              數專有部分登記所有權者，準用第 799  條規定之項次範圍，請業務
              單位參酌與會代表意見，再次函洽法務部釐清後辦理。
          二、鑑於現今建築多樣化，不同類型、不同規劃之區分所有建築物共有部
              分及基地應有部分之分配多寡及內容常因建築個案不同而異，且起造
              人於領得建造執照後多有嗣後銷售之期待，致實務上即使 1  人所有
              之區分所有建築物，其共有部分及基地應部分之比例亦難以逕按民法
              第 799  條第 4  項前段所訂原則予以分配。故為應實務執行需要並
              切合各共有部分固有之使用性質及設置目的，同一建築物屬於同一人
              所有，經區分為數專有部分登記所有權者，其有關建築物共有部分、
              停車位等之規劃配置及其權利範圍之計算等，如業經起造人依本部訂
              頒之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」壹、應記載事
              項之五、（二）規定，以明確之計算方式列明並與消費者合意簽訂預
              售屋買賣契約書；或於第一次登記後與消費者合意按其規劃配置之共
              有部分及基地應有部分比例交易並完成登記者，應無交易糾紛之虞（
              與會之消保處及消基會代表亦無表示反對意見），爰參據公寓大廈管
              理條例第 9  條及土地登記規則第 81 條規定意旨，准由起造人切結
              「已按共有部分之使用性質及設置目的分配各共有部分及基地之應有
              部分比例，如有虛偽不實或交易糾紛，申請人願負法律責任」，並簽
              章後受理其登記。
          三、採以權利變換方式實施都市更新時，依都市更新條例第 34 條規定，
              得以實施者名義申請建築執照，惟其土地及建物產權實質上非屬實施
              者 1  人所有，且更新後應分配之土地及建物，均已於權利變換計畫
              書載明，並依都市更新條例規定程序，審議核定後發布實施，與民法
              第 799  條之 2  所定情形不同，且經都市更新權利變換之土地及建
              物，係實施者依據核定發布實施之權利變換計畫內容，列冊送請各級
              主管機關查核無誤後，囑託該管登記機關辦理權利登記，故應無本令
              釋規定之適用。