新北市土地利用學會

發文單位：法務部
發文字號：法律 字第 1000013825 號
發文日期：民國 100 年 07 月 14 日
要    旨：參照土地法第 34  條之 1  第 1  項規定，祭祀公業對於不動產處分，
          如公同共有關係所由成立之法律、法律行為或習慣未規定，除無償性處分
          行為、事實上處分行為及共有不動產涉及性質變更外，其他應依該項規定

主    旨：有關貴部函詢祭祀公業所訂規約涉及不動產處分，如牴觸土地法第 34 條
          之 1  時，其效力疑義乙案，復如說明二至四，請  查照參考。
說    明：一、復貴部 100  年 5  月 19 日內授中民字第 1000720120 號書函。
          二、按民法第 827  條第 1  項規定：「依法律規定、習慣或法律行為，
              成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有
              人。」核其立法理由，係因公同關係之成立，非以法律規定或契約約
              定者為限，依習慣或單獨行為成立者所在多有，而所稱「習慣」，例
              如：公同共有之祭田、祀產、祭祀公業、同鄉會館、家產等，均屬之
              。同法第 828  條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所
              由成立之法律、法律行為或習慣定之。（第 1  項）第八百二十條、
              第八百二十一條及第八百二十六條之一規定，於公同共有準用之。（
              第 2  項）公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外
              ，應得公同共有人全體之同意。（第 3  項）」所謂「法律另有規定
              」，係指在該等公同共有關係中，就公同共有物之處分及其他之權利
              行使，應先適用第 828  條第 1  項規定依其公同關係所由成立之法
              律、法律行為或習慣定之，其次再依第 828  條第 2  項規定，最後
              方適用第 828  條第 3  項所定應得公同共有人全體同意之方式（民
              法第 828  條立法理由參照）。
          三、又依土地法第 34 條之 1  第 1  項及第 5  項規定：「共有土地或
              建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典
              權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應
              有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。（第 1  項）... 前四
              項規定，於公同共有準用之。（第 5  項）」核其立法意旨係在於兼
              顧共有人之權益範圍內，排除民法第 819  條第 2  項、第 828  條
              第 3  項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產
              之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。惟無償性之處分行
              為、事實上處分行為及共有不動產涉及性質之變更，影響不同意共有
              人之利益，且無補償之道，應作不包括之限制解釋，而無土地法上開
              規定之適用（本部 99 年 9  月 23 日法律決字第 0999023709 號函
              參照）。
          四、綜上，祭祀公業對於不動產處分，應先依其公同共有關係所由成立之
              法律、法律行為或習慣定之；如未規定，除無償性之處分行為、事實
              上處分行為及共有不動產涉及性質之變更外，其他則應依土地法第
              34  條之 1  第 1  項之規定（參謝○○著，民法物權論（上），修
              訂 5  版，第 592  至 593  頁）。至於所詢貴部 97 年 12 月 3
              日內授中民字第 0970732954 號函有無補充之必要部分，請貴部參照
              上開說明，本於權責辦理。