新北市土地利用學會

發文單位：法務部
發文字號：法律字第 1000011646 號
發文日期：民國 100 年 08 月 23 日
資料來源：法務部法規諮詢意見
要    旨：參酌地籍清理條例第 29 條、地籍清理條例施行細則第 24 條等規定，係
          以地上權人住所不詳或行蹤不明，且土地上無建築改良物或其他工作物，
          外觀上顯然地上權人未行使權利為要件，且似將建築改良物或其他工作物
          限於地上權人所有，而不包括「建築改良物或其他工作物非地上權人所有
          」之情形

主    旨：為宜蘭縣政府函為建物因判決移轉致與地上權分離，倘該建築尚未滅失，
          惟地上權人住址已不詳者，土地所有權人得否依地籍清理條例第 29 條規
          定申請塗銷地上權登記疑義乙案，復如說明二、三。請  查照參考。
說    明：一、復  貴部 100  年 4  月 28 日台內地字第 1000063903 號書函，隨
              文檢還來文附件。
          二、99  年 2  月 3  日修正前（以下簡稱修正前）民法第 832  條規定
              ：「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹
              木為目的而使用其土地之權。」地上權目的係使用他人土地，性質上
              為用益物權，地上權人不自行使用土地，將土地出租或提供他人使用
              ，亦無不可（最高法院 83 年台上字第 2104 號民事判決、謝○○著
              「民法物權論中冊，96  年 6  月修訂 4  版，頁 55 參照）。又修
              正前民法第 838  條規定：「地上權人，得將其權利讓與他人。但契
              約另有訂定或另有習慣者，不在此限。」是以，地上物如為具有獨立
              性之建築物，其既具有獨立之所有權，與地上權兩者間，非不能分開
              而為讓與，然為保全其經濟作用，應類推適用民法第 425  條之 1
              規定，使建築物於得使用期間有租賃關係存在（謝○○著「民法物權
              論中冊」，96  年 6  月修訂 4  版，頁 87、88 參照）。
          三、按地籍清理條例（下稱本條例）第 29 條第 1  項規定：「中華民國
              45  年 12 月 31 日以前登記之地上權，未定有期限，且其權利人住
              所不詳或行蹤不明，而其土地上無建築改良物或其他工作物者，土地
              所有權人得申請塗銷登記，由登記機關公告 3  個月，期滿無人異議
              ，塗銷之。」揆諸立法理由略以：「…至於其未定有期限者，如地上
              權人姓名或住所不詳，土地所有人難以會同其申辦地上權塗銷登記，
              縱欲提起塗銷地上權登記之訴，因對造不明，亦不可為，且其上無建
              築物或其他工作物者，顯然地上權人未行使權利…」係以地上權人住
              所不詳或行蹤不明，且土地上無建築改良物或其他工作物，外觀上顯
              然地上權人未行使權利為要件。復按本條例施行細則第 24 條第 1
              項規定：「土地所有權人依本條例第 29 條規定申請塗銷地上權登記
              時，應檢附『地上權人在該土地上確無建築改良物或其他工作物』之
              土地複丈成果圖，及足資證明地上權人住址不詳或行蹤不明之文件。
              」所稱「地上權人在該土地上確無建築改良物或其他工作物」似將本
              條例第 29 條第 1  項之建築改良物或其他工作物限於地上權人所有
              ，而不包括「建築改良物或其他工作物非地上權人所有」之情形。本
              件來函所詢問題，端視地籍清理條例第 29 條第 1  項所定「土地上
              無建築改良物或其他工作物」是否確如前述，僅限於「土地上無『地
              上權人所有』之建築改良物或其他工作物」之情形而定，此涉及本條
              例及其細則相關規定之立法意旨，仍請  貴部本於職權審認之。
正    本：內政部
副    本：本部資訊處（第 2  類）、本部法律事務司（3 份）